किराए के अपार्टमेंट में पालतू जानवर अक्सर विवाद का कारण बनते हैं। सामुदायिक संपत्ति पर खुलेआम घूमते कुत्तों से निवासी अक्सर परेशान रहते हैं। उनके "छोड़ने" से न केवल परेशानी होती है, बल्कि डर भी एक भूमिका निभा सकता है। शायद कुत्तों के साथ किसी व्यक्तिगत नकारात्मक अनुभव के कारण, या बच्चों की सुरक्षा की आवश्यकता के कारण। संघीय न्यायालय ने अब एक ऐतिहासिक निर्णय दिया है:

तथ्यों पर:

दो किरायेदार दो कुत्तों को साझा करते थे। वे बार-बार उन्हें बिना पट्टे के किराये की संपत्ति के सार्वजनिक क्षेत्रों में घूमने देते थे। घर के नियमों के अनुसार यही निषिद्ध था। किरायेदारों को इस बारे में कई चेतावनियाँ दी गई थीं, और बार-बार उल्लंघन के बाद, मकान मालिक ने उन्हें असाधारण और तत्काल बर्खास्तगी का आदेश दिया। अब किरायेदारों ने संघीय न्यायालय में प्रवेश निषेध कार्यवाही के माध्यम से अंतरिम राहत की मांग की। संघीय न्यायालय ने इस आवेदन को अस्वीकार कर दिया क्योंकि प्रवेश निषेध के विरुद्ध अपील में सफलता की कोई संभावना नहीं थी।

कारण:

संघीय न्यायालय (बीजीएच) ने स्पष्ट किया है कि घर के नियमों के विपरीत और कई चेतावनियों के बावजूद, कुत्तों को सार्वजनिक क्षेत्रों में खुला छोड़ना, किरायेदारी समझौतों का गंभीर उल्लंघन है। बीजीएच के अनुसार, मूल न्यायालय का यह आकलन कि यह कर्तव्य का उल्लंघन है, और जो असाधारण और तत्काल बर्खास्तगी को भी उचित ठहराता है, कानूनी रूप से सही है।

शिकायतकर्ता किरायेदारों ने समाप्ति पर आपत्ति जताई, यह तर्क देते हुए कि समाप्ति पर तभी विचार किया जाएगा जब अन्य निवासी वास्तव में दुर्व्यवहार से परेशान हों और प्रदूषण जैसी ठोस हानियाँ सिद्ध हो सकें। बर्खास्त किरायेदारों ने यह तर्क तथाकथित "धूम्रपान-अतिरिक्त" निर्णय से लिया, जो अपार्टमेंट से सार्वजनिक क्षेत्रों में निकलने वाले तंबाकू के धुएँ के कारण शांति भंग होने से संबंधित था, और जिसके कारण मकान मालिक का किरायेदारी समाप्त करने का अधिकार इस बात पर निर्भर करता था कि मकान मालिक वास्तविक हानियाँ साबित कर सके, जिसमें, जहाँ उपयुक्त हो, यह भी शामिल है कि अन्य निवासियों को वास्तव में परेशानी हुई थी। हालाँकि, वर्तमान मामले में, स्थिति अलग थी, क्योंकि यह अपार्टमेंट में बाहरी प्रभावों वाले दुर्व्यवहार के कारण शांति भंग होने का मामला नहीं था (हालाँकि बाद वाले को, निश्चित रूप से, हमेशा सिद्ध करना होता है), बल्कि घर के नियमों का उल्लंघन था, जो वस्तुनिष्ठ रूप से मौजूद था और इसलिए बिना किसी समस्या के सिद्ध किया जा सकता था। इस संबंध में, अन्य निवासियों को होने वाली हानि की सीमा स्पष्ट रूप से महत्वपूर्ण नहीं है, बल्कि घर के नियमों का एक वस्तुनिष्ठ उल्लंघन है।

संघीय न्यायालय (बीजीएच) ने इस पर कोई टिप्पणी नहीं की है कि क्या घर के नियमों में पट्टे की ऐसी अनिवार्यता प्रभावी है। सबसे पहले, इस मामले में, यह वास्तव में प्रासंगिक नहीं था कि घर के नियमों को विशिष्ट किरायेदारी समझौते में प्रभावी रूप से शामिल किया गया था या नहीं। कुत्तों को खुला छोड़ने पर प्रतिबंध, वास्तव में, एक मात्र नियामक प्रावधान है जिसे उन घर के नियमों में निर्धारित किया जा सकता है जो किरायेदारी समझौते का हिस्सा नहीं हैं (मकान मालिक के घरेलू अधिकार का प्रयोग करने के अधिकार की अभिव्यक्ति)। ऐसे नियामक प्रावधान के रूप में, प्रचलित राय के अनुसार पट्टे की अनिवार्यता अनुमेय है।

व्यावहारिक सुझाव:

ऐसे नियम जारी करते समय, मकान मालिकों को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि किरायेदारों को इनके बारे में पर्याप्त जानकारी दी जाए (नोटिस, परिपत्र आदि के माध्यम से)।

संबंधित घर के नियमों को संशोधित और समीक्षा की जानी चाहिए ताकि यह निर्धारित किया जा सके कि क्या उनमें अन्य निवासियों को पालतू जानवरों के उपद्रव से बचाने के लिए तुलनीय नियम शामिल हैं। इसके अलावा, यदि ऐसे नियम मौजूद हैं, तो मकान मालिकों को उल्लंघन की स्थिति में चेतावनी जारी करनी चाहिए, खासकर अन्य निवासियों के हित में, जो अन्यथा यह दावा कर सकते हैं कि घर के नियमों के उल्लंघन का समाधान नहीं किया गया।

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स्रोत: https://www.ivd-sued.net/nachrichten-details/archive/2020/april/article/pn-25-wohnraummiete-der-frei-laufende-hund-im-mietrecht.html

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